경매 권리 분석: 말소 기준 권리란?

경매 권리 분석: 말소 기준 권리란?

안녕하세요, 이번 포스팅에서는 부동산 경매에서 중요한 개념인 '말소 기준 권리'에 대해 자세히 설명드리겠습니다. 최근 부동산 시장의 조정이 심화되면서 저가 매수 심리가 작용하고 있고, 이에 따라 경매 시장이 뜨겁게 달아오르고 있습니다.

부동산에 매겨진 각종 권리와 채권은 등기된 순서에 따라 우선순위가 있으며, 경매 참여자분들은 이 점을 이미 알고 계실 것입니다. 경매 후 법원은 이러한 우선순위에 따라 각 채권을 해결하지만, 경매와 무관하게 유지되는 권리도 있습니다. 따라서 어떤 권리와 채권은 낙찰자가 인수해야 하고, 어떤 권리와 채권은 인수하지 않아도 됩니다.

대표적인 예로, 1순위 근저당권자보다 등기부상 선순위 권리를 보유한 임차인이 있을 경우, 임차권이 보호되며 낙찰자는 부동산을 소유하더라도 그 임대차 계약을 물려받게 됩니다. 이러한 경우를 우리는 흔히 '하자가 있다'고 표현합니다. 그렇기 때문에 경매 권리 분석을 제대로 할 줄 알아야 합니다.

이때 기준이 되는 권리를 '말소 기준 권리'라 합니다. 경매법상 '여기서부터는 경매에서 나온 매각 금액으로 해결이 안 되면 보장하지 않겠다'는 기준이 되는 권리입니다. 등기부 상에 말소 기준 권리보다 나중에 등록된 권리들은 모두 보장을 받지 못하며, 이는 '말소 촉탁'이라고 합니다.

말소 기준 권리 선정

그렇다면 말소 기준 권리는 어떻게 선정될까요? 권리의 종류에 따라 결정되며, 해당 사항이 있는 권리 중 등기부상에 가장 먼저 나오는 권리가 말소 기준 권리가 됩니다.

말소 기준 권리에 해당하는 권리로는 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보 가등기, 강제 경매 개시 결정 등기가 있습니다. 이 권리들 중 등기 사항 증명서 상에서 등록 일자가 가장 빠른 권리를 말소 기준 권리로 봅니다.

예를 들어, 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보 가등기, 경매 기입 등기 등이 말소 기준 권리입니다. 등기부 현황을 확인했을 때 가장 먼저 나오는 권리가 위 여섯 개 중 하나라면, 이들을 포함해 그 아래에 있는 권리들은 모두 사라지게 됩니다.

말소 기준 권리에 해당하지 않는 권리라도 등기부상 이들보다 후순위 권리로 되어 있다면 사라지게 됩니다. 소유권 외에 모든 권리가 말소된다면, 그 물건은 등기부상으로 하자가 없다고 보면 됩니다. 반대로 등기부 현황을 확인했을 때 제일 먼저 나오는 권리가 위 여섯 개가 아니라면, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 권리이니 주의해야 합니다. 인수라는 말은 낙찰자가 떠안는다는 의미로, 돈으로 따지면 물어줘야 하며, 점유의 권리라면 내쫓지 못한다는 뜻입니다.

우리를 어렵게 하는 것은 말소 기준 권리가 여섯 개나 된다는 점입니다. 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보 가등기, 경매 기입 등기, 이들은 어떤 권리일까요?

담보 가등기

근저당권과 저당권은 많이들 알고 계실 테니 넘어가겠습니다. '담보 가등기'란 임시로 하는 채권 담보 등기를 의미합니다. 하지만 저당권과 마찬가지로 담보 가등기도 근저당권이라는 더 강력하고 확실한 옵션이 있기 때문에 잘 쓰이지 않습니다.

압류와 가압류에 대해서는 법원 판결의 유무가 가장 큰 차이점입니다. 예를 들어 제가 당신에게 1,000만 원을 빚지고 있다고 가정합시다. 이때 당신은 법원에 가서 가압류 신청서를 작성하고 제 부동산에 '가압류'를 걸 수 있습니다. 가압류를 하면 법원은 채권의 사실 여부를 확인하지 않고 적법 여부만 판단하여 부동산을 압류 처리합니다. 따라서 채권 금액을 잘못 써서 0을 하나 더 붙여도 가압류 판결이 날 수 있습니다.

이후 재판 과정에서 법원은 채권의 사실 여부를 판단하고, 이후 법원이 압류하라는 판결을 내야 가압류가 아닌 압류가 됩니다. 부동산의 경우 법원이 점유자를 내쫓지는 못하지만, 차량이나 선박 등의 경우 실제로 가져갑니다. 따라서 가압류 신청 시 제도 오남용을 방지하기 위해 가압류 신청자에게 보증금을 내게 합니다. 세금이 가압류로 들어오지 않는 이유는 세금 추징은 언제나 확정된 압류이기 때문입니다.

경매 기입 등기

마지막으로 경매 기입 등기가 남았습니다. 이는 '법원이 이 물건에 대해 경매를 시작함'을 알리는 등기 내역입니다. 정확히는 '강제 경매 개시 결정 등기'만이 말소 기준 권리가 됩니다. 임의 경매 개시 결정 등기가 말소 기준 권리가 아닌 이유는 임의 경매를 하려면 근저당권이 먼저 설정되어 있어야 하기 때문입니다. 임의 경매는 근저당권에 의한 것이고, 강제 경매는 채무자의 기타 빚에 의한 것입니다.

왜 강제 경매 개시 결정 등기만 말소 기준 권리가 되는가에 대한 답은 여기에 있습니다. 등기부 등본을 떴을 때 첫 번째로 임의 경매 개시 결정 등기가 나올 수 있을까요? 근저당권이 있어야 임의 경매를 할 수 있으므로 적어도 그보다 먼저 근저당권이 있어야 합니다. 그렇기에 임의 경매 개시 결정 등기는 말소 기준 권리가 되지 않는 것입니다.

강제 경매는 어떨까요? 근저당권을 설정하지 않은 채권자가 채무자의 부동산을 경매로 넘길 때를 강제 경매라 합니다. 이때 채권자는 우선 물건의 가압류를 신청해야 합니다. 이 경우에도 등기상에 가압류가 먼저 있어야 하기에 강제 경매 개시 결정 등기도 말소 기준 권리가 되지 못한다고 생각할 수 있습니다. 그러나 아주 극소수의 경우, 아예 가압류를 하지 않고 경매에 넣는 채권자도 있습니다. 채무자에게 자신 외에 다른 채권자가 존재하지 않는 것이 확실하고, 채무자가 경매에 넘어가기 전에 부동산을 처분할 확률이 없는 경우에만 이렇게 할 수 있습니다. 하지만 이런 경우는 매우 드물기 때문에 큰 신경을 쓰지 않아도 됩니다.

결론적으로 실무에서 말소 기준 권리로 많이 만나는 권리의 유형 99%는 근저당권, 압류, 가압류입니다. 적어도 이 부분만큼은 외우고 있다가 등기부를 확인할 때 체크해야 합니다. 그래야 물건을 낙찰받은 뒤 예상치 못한 권리를 떠안는 손해를 보지 않게 됩니다.

이번 포스팅이 여러분의 경매 권리 분석에 도움이 되기를 바랍니다.