오피스텔 규제 완화 개선된 DSR산정방식 오피스텔담보대출 한도 금리에 미치는 영향

오피스텔 규제 완화 개선된 DSR산정방식이 오피스텔담보대출 한도 금리에 미치는 영향

총부채원리금상환비율 개선과 은행담보율 상향​

우리가 금융기관에서 자금마련을 하려고 하면 현재 큰 문제는 DSR입니다. 최근 부동산 지역규제가 사라지거나 완화되면서 그나마 접근성이 높아졌나 해서 은행을 찾아가면 총부채원리금상환비율이란 제도가 발목을 잡습니다.

기존 다른 금융사에서 받은 융자가 있거나 쌓인 부채를 확인했을 때 일정비율을 넘기게 되면 원리금상환능력을 낮게 평가해 은행 대출비율이 크게 떨어집니다.

지난주 금요일 금융위에서 발표된 DSR산정방식 개선에 대한 소식을 보면 주거용,업무용 오피스텔담보대출 한도,금리와 밀접하게 관련있습니다.

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개선된 주요내용

▣오피스텔 담보 대출의 DSR산정방식을 합리적으로 개선한다고 함

전액 분할상환은 실제 원리금상환액을 반영

일분 분할상환은 실제 원리금상환액을 반영화되 주담대와 동일하게 거치기간에 제한을 둡니다

만기일시상환은 현행기준을 유지한다고 해요​

최근 집값 급등 과정에서 서민 주거로서의 활용이 확대되었지만 주담대에 비하여 DSR산정방식이 불합리한 측면이 있었다고 해요.

오피스텔 가계, 사업자금 어느쪽으로 실행할까

매매, 분양받는 신축 오피스텔담보대출 가계자금과 사업자금중 유리한 쪽은 어디일까요. 결론적으로 사업자입니다. 사업자금으로 진행하면 2금융에서 인정되는 담보인정비율은 최 대로 받을 경우 80%까지 인정됩니다.

진행은 1금융이 아닌 2금융에서만 진행됩니다. 시중금융기관은 담보율이 너무 낮기도 하고 취급도 잘 하지 않습니다. 그래서 대부분의 사람들은 신,수,농협 등의 상호금융기관에서 대출신청을 합니다.

다만, 2금융에서 진행된다고 해도 여기에 속한 모든 은행지점들이 동일한 조건으로 해당부동산을 취급하는 건 아닙니다. 동일한 조건일지라도 각 지점 내부상황이나 지역에 따라 더 높게 나올 수도 있고 반대로 낮게 나올 수도 있습니다.​

그러나 저희가 진행하는 2금융 은 행에서는 규제완화가 돼도 DSR이 오바된 경우 사업자를 가지고 있다면 오피스텔담보 80%까지도 가능합니다. 물론 일반 가계자금으로 진행해도 많이 떨어지지는 않아요. 70%까지 인정되고 있습니다. 자세한 건 차주님의 신용점수와 소득의 크기에 따라 상환능력을 평가해 감정을 보고 실제 가능한 담보율을 책정해드리고 있으니 현재 조건으로 받을 수 있는 LTV가 궁금한 분들은 언제든지 상 담을 통해 자세하게 안내를 해드리겠습니다.

▣취급하는 조건
대부분 타 금융사에서 부결되는 조건을 보면 첫 번째는 신용점수가 낮은 경우입니다. 이럴 때 많이들 거절되고 있습니다. 그리고 이걸 해결하지 못해서 손을 놓고 걱정만 하는 분들이 많으세요. 하지만 걱정하지 마세요. 신용점수가 낮아도 일부 금융지점에서는 진행이 가능합니다.​

가능한 이유는 지점마다 서로 다른 조건이고 취급하는 물건도 서로 다릅니다. 그리고 협약된 지점에 따라 처리하는 방법도 있으니 신용점수가 낮아서 시중은행에서 오피스텔담보대출 못받는 경우에는 언제라도 문 의를 주시면 현재상황을 보면서 가능여부를 말씀드리겠습니다.

이번에 DSR규제가 어느 정도 개선이 되고 나서부터는 실제로 금융기관에서 받는 조건이 좀 더 좋아질 것으로 보입니다. 단 그렇다고 해서 승인까지 마구잡이로 해주는 건 아닙니다. 어디까지나 조건만 개선돼서 신청범위가 넓어졌다고 보는 게 맞고 실제 승인까지는 감정을 보고 오피스텔 부동산이 주거용으로 사용하는지 업무용으로 사용하는지를 확인하고 업무용이면 임대업자로 임대업이자상환비율 RTI도 확인합니다. 그리고 주거공간으로 한다면 주택법규제도 적용됩니다. 소액임차보증금차감도 생각해야 합니다. 그래서 주거용,업무용 오피스텔담보대출 공구(서류)상과 실제 사용하는 용도가 다른 경우 실제 사용하는 용도를 적용해서 담보율을 책정하기 때문에 단순하게 오피스 텔을 소유하고 있거나 분양받았다고 해서 신용만 신경써서는 안 됩니다. 실제 사용하는 용도가 무엇인지를 서류상 등록된 내용을 보고 어떤 용도로 되어 있는지를 알고 담보설정을 해야 합니다.

예를 들어 여러분이 건축물대장을 봤는데 서류상 업무용으로 되어 있다고 해도 사용하는 공간에 취사시설이 있고 방도 있어서 누가 봐도 주거로 사용하는 걸로 보인다면 주거용으로 판단해서 담보율에 차이가 있습니다. 이런 차이점을 알고 진행해야 그나마 유리한 방향으로 실행할 수 있습니다.

무엇보다 이번에 새로 발표된 규제완화로 가장 많은 수요가 예상되는 경우 오피스텔담보대출 전세보증금 반환시로 예상이 되고 있습니다. 이번 개선된 내용에 따르면 예를 들어 연 소득 5천인 차주께서 30년 만기 원리금분할상환으로 할 경우 금 리 5%대로 가정했을 때 적용되는 대 출의 한 도는 약 1억 8천 정도 증가하는 걸로 나옵니다. 그렇게 되면 기존에 1억 3천까지만 받았던 분들이 1.8억이 추가되어 3.1억까지 증가할 수도 있습니다.


이는 서민,청년층 주거 안정에 기여할 것으로 전망하고 있습니다. 또한 오피스 텔 담 보 대 출의 장기분할상환을 유도해서 가계부채의 질적구조 개선효과를 기대할 수도 있어 보입니다.​

여기까지 전문적인 안내를 받아 타금융에서 거절된 문제를 해결했다면 이제는 상환능력을 봐야 합니다. 큰 산을 넘었다면 상환능력을 따지는 소득부분을 따져봐야 하며 소득이 없어가 부족한 경우에는 수입 외 신용카드사용내역이나 건강보험 납부내역 등을 보면서 업무용,주거용 오피스텔담보대출 실제 소득이 없어도 30년으로 상환을 할 경우 DSR기준이 적용되어 진행을 할 수 있습니다.

여기까지 해서 오피스텔을 담보로 설정했을 때 은행에서 얼마나 담보율을 인정받을 수 있는지를 살펴봤습니다.