종부세 기준 납부기간 합산배제 세부상담한 내용 계산기 정리
이번 시간에는 종부세 기준 납부기간 합산배제 세부상담한 내용 계산기 정리해보려고 한다.
세금으로서 종합부동산세, 종부세 보자. 종합부동산세는 물건별 과세가 아니라 '인별' 과세라는 특징이 있다. 그 얘기는 ○○○ 이란 사람에게 물어보는 것이라는 의미다.
보유한 과세대상 주택의 공시가격을 다 더하면 1주택인 경우 11억원이 넘나요? 혹은 2주택 이상이라면 9억 원이 넘나요?"라고요. 여기에 그렇다고 대답한다면 종합부동산세가 과세된다.
그래서 종부세는 기본적으로 고가주택을 보유하거나, 혹은 과세대상 주택을 여러 채 보유하는 경우 내게 된다. 반대로 과세대상 주택이 아닌 예도 있다.
가령 2018년 9.13 대책 발표 이전에 장기주택임대사업자로 등록한 전용면적 85제곱미터 이하, 공시가격 6억 이하의 주택을 몇 채 가졌든 상관없이(설령 100채라도), 이는 과세대상 주택이 아니다.
종부세는 어느 정도의 부동산이 있는 자에게 매기는 일종의 부자세다. 고가주택을 소유하고 있거나 여러채의 주택을 가지고 있는 경우 부과를 하게 되는데 주택으로 한정해서 볼때 1가구 1주택자가 공시가격 기준으로 11억원 이상 집을 가지고 있거나 토지는 5억원 이상 가지고 있으면 종부세 기준이 되서 납부 대상자가 된다
참고로 다주택자의 경우 합산해서 6억원을 넘으면 종부세 기준이 된다. 종부세기준 주택의 공시 가치를 기반으로 계산된다.
이때, 기본 공제액을 공제한 후, 공정 시장 가치 비율을 적용하여 세율을 적용하게 된다. 최근 종합부동산세액 개정안이 발표되면서 기본 공제액과 세율이 변경되었다.
먼저, 기본 공제액은 6억원에서 9억원으로 증가하였다. 또한, 1세대 1주택자의 경우 기존 11억원에서 12억원으로 공제액이 증가하였다. 종부세 기준 세율도 완화될 전망이며, 작년에는 0.63%의 세율이 적용되었지만, 올해부터는 0.52-2.7%로 낮췄다.
2021년 이후 장기주택임대사업자 제도가 개정되면서 이렇게 종합부동산세를 회피할 수 있는 수단은 많이 사라지긴 했다. 어쨌든, 종부세는 인별 과세를 하다 보니, 종부세를 감면하기 위해서 여러 채 부동산을 소유한 사람들은 증여나 매각 등을 통해서 세금을 감면하곤 한다.
종부세는 2주택 이하(조정지역 2주택은 제외)인 세율과, 3주택 이상 또는 조정지역 2주택의 세율이 이원화되어 있다.
종부세에는 공정시장가액비율도 중요한 영향을 미친다. 공정시장가액비율이 높을수록 부담이 커지게 된다. 현재 세법은 공정시장가액비율을 "60~100%로 한다"고만 규정하고 있다.
이 비율은 대통령령으로 결정되는데 작년 2022년 8월에는 대통령령 개정으로 주택분 종합세에 적용되는 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 일시적으로 인하하였다. 그러나 2023년부터는 80%로 재조정될 예정이므로, 올해는 작년보다 높은 공정시장가액비율이 적용될 가능성이 높다.
만약 작년 60%에서 올해 80%로 증가하면 공시가격 16억원 이상의 주택을 보유한 1세대 1주택자의 부담은 더욱 커질 수 있다. 이는 종부세 부담을 공시가격의 종류뿐 아니라 공정시장가액비율에 따라 결정되기 때문이다. 따라서 고가의 주택일수록 공정시장가액비율 상향의 효과가 더 커지며, 기본공제 상향효과보다 종합세 부담이 더 커질 수 있다.
주택이라고 해서 모든 주택이 종합부동산세에 부과되는 것은 아니다. 종합부동산세는 주택 공시가격을 합산한 금액에서 기본공제액을 차감한 후, 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 하여 세율을 적용하는 방식으로 부과된다.
그러나 주택을 임대를 목적으로 소유하고 있는 경우나 회사에서 직원들을 위해 제공하는 사택, 미분양난 주택, 주택을 신축할 목적으로 가지고 있는 토지 보유자는 종합부동산세 합산배제를 적용받을 수 있는데 이를 종부세 합산배제 라고 부른다
종부세 합산배제 신고서는 주소지 관할 세무서에 신청서를 제출하면 된다. 따라서 이에 해당하는 경우에는 종합부동산세가 부과되지 않거나, 부과되더라도 일부 또는 전액이 면제될 수 있다. 이를 통해 부동산 소유자들은 합법적인 방법으로 부담을 줄일 수 있다.
종부세도 누진과세가 적용되는 된다.
예를 들어 과세표준 12억 원인 사람은 12억 × 1%를 하는 게 아니라, 3억 이하는 0.5%, 3~6억은 0.7%, 6~12억 구간만 1%로 계산해서 더하는 방식이다. 구간별 세율이 다르기 때문에 실제 계산해보면 더욱 이해하기 쉽다.
조정지역 2주택자 종부세 세율이 대폭 인하되다.
과세표준 3억 원 이하는 세율이 종전 1.2%에서 0.5% 3~6억 원 사이는 종전 1.6%에서 0.7%로, 6~12억 원은 종전 2.2%에서 1%로, 12~50억 원 사이는 종전 3.6%에서 1.3%로, 50~94억 원 사이는 종전 5%에서 2%로, 94억 초과는 종전 6%에서 2.7%로 인하되었다.
재산세와 종부세에 모두 적용되는 개념 중 하나가 '세금 상한선'이다. 이 개념은 전년도 낸 세금 대비 과도한 세금 인상을 방지하기 위해서 마치 주식 시장의 상한가 개념처럼 세금이 오르는 한도를 정하는 기준이다.
재산세의 세금 상한선은 130%인데, 즉 작년에 냈던 세금이 100이라면 올해는 계산세액이 200이 나오더라도 세금 상한선에 따라130 만큼만 낸다는 의미다.
이게 끝이 아닌데요. 종합부동산세까지 합한 '보유세'의 세금 상한선은 1주택 혹은 비조정지역 2주택인 경우 150%다. 조정지역 2주택 이상 또는 일반 지역 3주택 이상일 때는 300%로 높아진다.
예를 들어 보유세(재산세 + 종부세)를 작년에 100 만큼 낸 1주택자의 경우, 세금 상한선에 따라 합산 보유세가 올해 200으로 계산되더라도, 150 만큼만 내면 된다.
그런데 조정지역 2주택자의 경우 작년에 100만큼 냈고, 올해의 계산세액이 300이 나왔다면, 그대로 300을 낸다는 의미다. 세금 상한선이 300%이기 때문이디.
세부담상한선이 있기 때문에 공시가격이 상승하고 종부세율이 인상되는 효과는 조정지역의 2주택 이상 혹은 일반 3주택 이상인 다주택자들에게 더 증폭해 적용더;ㄴ다. 반면 1주택자 혹은 비조정지역의 2주택자에게는 세금 상한선이 과도한 세금 인상 효과를 방지하는 완충제가 된다.
오늘은 부동산과 관련해서 종부세 기준 납부기간 합산배제 세부담상한 내용 계산기 정리해보았다.
