1기 신도시 재건축 특별법 이슈 요약(분당 등등)
1기 신도시 재건축 특별법 이슈 요약해서 알아보자
1기 신도시는 분당, 산본, 평촌, 일산 등의 도시들, 그리고 부산의 좌동, 대전의 둔산, 광주의 상무와 같은 지역에서 1990년대 초에 건설된 아파트 지구들을 말한다.
이러한 지역들의 대다수 아파트 단지들은 노후화로 인해 거주의 불편함을 겪고 있어 재건축을 원하고 있는데 반해 낮은 용적률과 안전 진단 등의 제약으로 인해 재건축 사업이 어렵다. 따라서 많은 아파트 주민들은 리모델링 등 다른 방식으로 건축물을 개선하여 생활 편의성을 향상시키려고 노력하고 있었다
그러한 상황 속에서 윤석열 정부의 재건축 관련 규제 완화 정책이 등장하면서, 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지에 대한 적용, 용적률 최대 500%까지의 상향 조정, 그리고 안전 진단 면제 등의 전략이 제시되었는데 그게 바로 1기신도시 특별법이다.
용적률 완화란 대지 면적에 대한 건축 연면적의 비율을 의미한다. 용적률이 높을수록 건물의 높이(층수)를 증가시킬 수 있으며, 이로 인해 사업성이 향상되는 장점이 있다.
그러나 1기 신도시의 경우 건축 당시 이미 해당 지역의 용적률을 최대한 활용하여 건축되었기 때문에, 안전 진단이 통과되더라도 재건축 사업의 사업성이 부족했다.
하지만 최대 500%까지 용적률을 허용하게 되면, 30층 이상의 높은 건물을 건축할 수 있게 되어 입주민들의 부담을 줄이고 공급량을 늘릴 수 있게되었다.
그러나 용적률을 높여 공급량을 늘리는 것에도 불구하고, 이에는 단점도 존재는 한다.
대표적인 것이 '닭장 아파트'로 불리는 현상으로, 좁아진 동 간 거리로 인해 전망을 포기하게 될 수 있고, 중, 저층을 분양받는 사람들의 일조권이 훼손될 수 있다. 더 나아가 좁은 면적에 많은 세대를 배치하면서 기반 시설과 인프라 부족 문제뿐만 아니라 교통 체증까지 발생할 수 있다.
특별 정비 구역을 지정할 때 용적률 완화 정책을 고려하면서, 대규모 기반시설 확충 및 자족 기능 향상이 필요한 경우에는 용적률 면제를 고려하는 것이 중요하다.
용적률 완화의 장단점은 상대적으로 분명하지만, 안전 진단 완화 및 면제에 대해서는 개인적인 견해가 조금 다르게 형성되고 있다.
지금까지 대한민국의 모든 아파트들이 마주했던 큰 걸림돌 중 하나가 바로 '안전 진단'이었다. 건물이 치우치고 기울거리며 심지어는 발로 차면 건물이 넘어진다는 수준까지 도달해야 안전 진단을 통과할 수 있다는 말도 나왔을 만큼, 삶의 질이 현저히 저하되는 상황에서도 안전 진단 통과를 기다려야 하는 아파트들이 많았다.
안전 진단의 규제 완화와 면제는 공급 과잉 가능성이 존재하긴 하지만, 이보다 뚜렷한 장점들이 있다. 따라서 1기 신도시의 잠재력을 파악한 후에 차후에 조금씩 규제 완화 범위를 넓혀가는 방향으로 접근하는 것이 바람직하다고 생각한다.
재건축 사업을 추진하기 위해서는 각 단계에서 필요한 인허가 절차가 있다. 이러한 절차로 인해 수개월부터 2~3년까지의 긴 시간이 소요되어, 이 기간 동안 거주민들은 불편을 겪게 된다.
이와 같은 상황을 완화하기 위해, 특별정비구역에서 진행되는 사업에 통합 심의 제도를 도입하여 사업 기간을 단축하려는 노력이 이루어지고 있다.
또한 입주민 이주 대책 역시 이제는 지자체가 주도하고 정부의 지원을 받는 형태로 변경될 예정이다.
1기 신도시 특별법에 관한 핵심 내용이 공개된 지 적지 않은 시간이 지났지만, 시장에서는 아직 특별한 분위기 변화를 느낄 수 없는 상황이다.
다른 지역과는 달리 올해 초부터 급매물이 활발히 거래되어 시장이 활기를 띠었다. 하지만 급매 소진 이후에는 매수자들이 직전 실거래가보다 높은 가격에 매수하는 '추격 매수' 현상이 나타나지 않아서 거래는 소폭 안정화된 상태다.
시장 참여자들은 1기 신도시 재정비가 실현되기까지 꽤 많은 어려움을 겪어야 할 것으로 예상하고 있어서, 1기 신도시 특별법이 당분간은 긍정적인 영향을 미치기 어렵다고 여겨지고 있다.
"1기 신도시 재정비가 활발한 속도로 진행되고 있음에도 불구하고, 시장 참여자들의 차분한 반응은 정부가 발표한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'의 핵심 내용이 실제로는 '빛바랜 개살구'와 같다는 해석을 지배하고 있는 것으로 보인다.
정부는 특별정비구역 적용 대상으로 1기 신도시 뿐만 아니라 '택지조성사업 완료 후 20년이 경과한 100만㎡ 이상의 택지'도 포함시켰다. 하지만 이러한 조치가 1기 신도시만의 '호재'가 아님을 지적하는 의견이 많다. 이와 관련하여 서울 양천구 목동과 노원구 등이 수혜지로 각광받고 있다는 평가가 나왔다.
또한 정부는 5개의 1기 신도시 지자체마다 한 곳씩 선도지구를 지정하여 먼저 정비사업을 추진하려고 한다. 이 과정에서 정부가 '통합 정비사업 예시'로 대규모 블록과 역세권을 강조한 점을 고려하면, 통합 재건축을 추진하는 단지가 선도지구로 선정될 가능성이 크다.
그러나 단지마다 용적률과 대지지분 등의 사업 조건이 다르기 때문에, 다양한 단지 간의 재건축 조율은 복잡한 문제가 될 것으로 예상되며, 이러한 조율 작업에 상당한 시간이 소요될 것으로 분석된다
이주 과정을 둘러싼 과제 역시 1기 신도시 재정비에 대한 환희 어린 기대를 불러일으키는 원인이다.
1기 신도시는 30만 가구가 재건축을 진행하는 동안 거주지를 옮겨야 하는데, 적절한 이주 전략이 마련되지 않을 경우 해당 지역의 임대시장 불안은 불가피한 결과가 나오게 된다.
개별 재건축 단지의 철거 및 이주가 진행되더라도 주변 지역의 전세 가격이 상승하는 현상은 이미 확인되었다. 그러나 이보다 훨씬 규모가 큰 1기 신도시가 집단적으로 이주를 시작한다면, 파급효과는 더 크게 나타날 것으로 예상된다.
